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浙江省11城市住房市場運行分析（龍港房產網www.7z8z.com）
更新時間：2011-03-22 16:39:34
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賈生華 周剛華 錢放 浙江大學房地產研究中心
本文通過對浙江省11個地級以上城市的數據調研，結合對房價收入比、房租收入比和房價租金比等三個指標的測算，來分析浙江省內各城市的住房市場運行狀態。
一、指標含義與測算方法
1．房價收入比
本文中的房價主要采取現有住房的銷售平均價，收入主要采用城鎮居民的人均可支配收入。其中，影響房價收入比的因素主要有四個，分別為住宅單價、住宅面積、居民收入和家庭人口。具體測算方法為：(住宅單價×住宅面積)／(居民人均可支配年收入×戶均人口)。其中住宅單價通過各城市2010年上半年的二手住宅掛牌均價乘以系數0．9測算而得1；居民人均可支配年收入為2009年統計公報中城鎮可支配收入；戶均人口采用3人。
2．房租收入比
本文中的房租主要采用住宅的月租金價格，收入主要采用城鎮居民的家庭月收入。其中，影響房租收入比的因素主要有四個，分別為住宅每平方米的租金、住宅面積、居民收入和家庭人口。具體測算方法為：(住宅每平方米的月租金×住宅面積)／(居民人均可支配年收入×戶均人口／12)。其中，住宅月租金通過各城市2010年上半年住宅租金的掛牌均價乘以系數0．9測算而得 2；居民人均可支配年收入為2009年統計公報中城鎮可支配收入；戶均人口采用3人；居民人均可支配年收入×戶均人口／12為家庭月收入。
3．房價房租比
本文探討中的房價，主要采用二手住宅平均單價，房租主要采用住宅的月租金價格。具體測算方法為：住宅單價／住宅每平方米的月租金。其中住宅單價通過各城市2010年上半年的二手住宅掛牌均價乘以系數0．9測算而得，住宅月租金通過各城市2010年上半年的住宅租金的掛牌均價乘以系數0．9測算而得。
4．數據的采集
本文中各個城市的二手房掛牌均價與租賃掛牌均價的數據，主要采用分層抽樣的數據采集法，以市區的樓盤作為主要統計樣本。首先確定一個城市大致的樣本總量，以每個小區抽取6套住宅計算，確定樣本樓盤；然后以行政區劃作為．自然群，根據房產交易網站的各區掛牌量大小比例確定各自然群中選擇樓盤數量的比例。浙江省 11個城市的數據統計具體如表1。
表1：浙江省11個城市的房價與租金數據統計
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城市 |
統計區域 |
買賣樣
本數量
(個) |
租賃樣本數量(個) |
住宅單價=二手房掛牌均價×0．9(元／
平方米) |
住宅租金=租
賃掛牌均價×0．9(元／平方米／月) |
城鎮居民人均可支配年收入(元) |
|
溫州 |
鹿城、龍灣、甌海區 |
300 |
300 |
25918 |
32 |
28021 |
|
杭州 |
上城、下城、江干、拱墅、西湖區 |
2000 |
2000 |
18984 |
34 |
26864 |
|
寧波 |
鄞州、海曙、江東、江北、鎮海、北侖區 |
1200 |
1200 |
12740 |
26 |
27368 |
|
麗水 |
蓮都區、開發區 |
123 |
110 |
8778 |
15 |
19878 |
|
舟山 |
定海區、臨城新區、普陀區、岱山縣、嵊泗縣 |
152 |
130 |
8495 |
18 |
24082 |
|
臺州 |
椒江區、路橋區、黃巖區 |
587 |
279 |
8234 |
19 |
24181 |
|
紹興 |
市中心區、生態園區、鏡湖新區和袍江新區 |
300 |
300 |
7905 |
18 |
25418 |
|
湖州 |
吳興區 |
216 |
216 |
7079 |
18 |
23242 |
|
金華 |
婺城、金東區 |
300 |
300 |
6865 |
10 |
22915 |
|
嘉興 |
南湖、秀洲區 |
300 |
300 |
6657 |
15 |
23252 |
|
衢州 |
市本級、柯城區、衢江區 |
210 |
210 |
5380 |
9 |
19539 |
二、房價收入比高，工薪階層購房壓力大
本文分別按照住宅面積為90、70、60平方米進行數據測算，計算城市居民購買90、70、60平方米的房屋分別需要的年限。
目前，我國房價收入比在8～10元間屬于正常。對于90平方米的住宅，各城市比值均在8以上，也就是說對于購買新建商品房來說，浙江省內所有城市目前均具有購房壓力，其中比值最高的溫州為27，相當于需要27年的時間才能購買一套90平方米的新建商品房(見圖1)。
對于70平方米的住宅，除了溫州、杭州，寧波、麗水的城市居民購房壓力也較大，舟山有一定的壓力，其余城市尚在可承受范圍之內(見圖 2)。
對于60平方米的住宅，溫州、杭州的城市居民也分別需要18年和14年的時間，也就是說對于這兩個城市的居民來說，無論房源新舊，在城市內置業的門檻已非常高，工薪階層的購房壓力非常大；另外如寧波、麗水具有較大的壓力；其余城市壓力尚在可承受范圍之內(見圖3)。
總體來看，浙江省內各城市均存在不同程度的購房壓力，其中尤以溫州、杭州壓力為甚，其次為寧波、麗水。通過分析可以看到，城市的房價收入比與城市的經濟發展水平和結構是顯著相關的。杭州、寧波和溫州三個城市在全省的經濟發展水平較高，房價收入比也相對較高。
三、房租收入比低，租房居住壓力小
本文分別按照住宅面積為90、70、60平方米進行數據測算，計算城市居民租賃90、70、60平方米的房屋租金占家庭月收入的比重。
目前的國際經驗為，一般居民家庭住房消費支出占其收入的25％以內是合理的，30％以內在承受范圍之內，超過30％則表明租房壓力過大。
從以上三個測算數據來看：對于90平方米的住宅，杭州、溫州、寧波的租房壓力過大，其余城市均在可承受范圍之內；對于70平方米的住宅，杭州、溫州的租房壓力仍舊過大，其余城市均在可承受范圍之內；對于60平方米的住宅，各城市均在可承受范圍之內，其中杭州、溫州的租房消費支出所占比超過收入的25％，仍具有一定的租房壓力(見圖4、圖5、圖6)。
總體來看，浙江省各城市的租房壓力相對購房壓力要小，大部分城市居民可通過市場化手段租賃住房居住；而杭州、溫州等城市部分工薪家庭面臨難以負擔租房費用的問題，針對這一部分人群，則需要通過政策的保障，來輔助其解決住房困難問題。
四、房價房租比偏高，房產投資存在風險
本文對浙江省11個城市作了房價房租比的橫向比較(見圖7)。
若某城市的房價租金比為200，那么其對應的年租金回報率年租金回報率為6％；相應的，房價租金比300對應4％，400對應3％，500對應 2．4％，600對應2％。一般來說，房價房租比合理范圍在200—300之間。但在我國現階段，利率水平很低，投資渠道缺乏，居民更傾向于購買住房，而不愿意長期租賃住房，房價租金比較高。根據學者研究該比例可達到500，超過這一比值則說明該區域房產市場存在“泡沫化”，投資風險較大。
通過數據比較來看，溫州、金華、衢州、麗水和杭州的比值皆已超過500，投資風險較大。其他城市基本在400～500之間，投資風險相對較。
另外，2010年上半年的銀行存款年利率為 2．25％，而房價租金比為500的年投資回報率為 2．4％，因此對于溫州、金華等城市，通過投資房產所獲得的租金回報并不如存款所獲得的利息收入來得多。對于省內許多城市的置業投資者來說，通過買房出租所獲得的投資回報其實并不高，而對通貨膨脹的預期以及投資渠道的缺乏則是投資者購房熱情高漲的兩大重要因素。
五、政策建議
1．抑制房價是重中之重，遏制投機性需求為當務之急
通過房價收入比的測算，可以看到浙江省各城市均存在著購房壓力，而對于杭州、溫州、寧波等省內發達城市來說，高漲的房價已使普通居民的購房壓力達到了難以承受的境地；另一方面通過房價租金比的測算，可以看到雖然很多城市的房地產風險已經很高，但投資者仍大量購買房產，助推了房價的進一步高漲。
高漲的房價會引發一系列的經濟與社會問題。為了避免房價的非理性上漲所導致的嚴重后果，抑制房價應是目前政策的重中之重，而要實現房價的有效控制，對投機性需求的遏制是當務之急。遏制投機性需求的途徑是多方面的，比如可以通過銀行限制貸款等方式，對家庭購買住房的數量或套數加以限定；又比如可以通過稅收政策的制定，對超短期轉讓住房者(如3年以內)，征收高額所得稅；另外針對目前外國“熱錢”流入國內進行投機炒房的行為，可制定限制外資購房的相關政策，對外國產籍人口實行一人僅能購買一套住房的制度。對于投機性的購房行為，可以通過稅收、金融、價格杠桿等多種方式，但最終是否能見成效，關鍵還取決于政策的長期執行以及監督機制的有效建立。
2．拓寬投資渠道，實現房地產市場健康發展
通過房價收入比的測算，我們看到杭州、溫州、寧波等地的高房價與工薪階層的收入嚴重失衡，目前購買住房的人群中，有很大一部分為投資、投機購房者。對于省內許多城市的置業投資者來說，通過投資房產所獲得的租金回報并不如存款所獲得的利息收入來得多，房產投資已存在著較高的風險，但即使是這樣，百姓購房的熱情絲毫不減。現在除了類似溫州“購房團”的富人以外，許多普通市民也加入到了“購房大軍”中，他們大多屬于跟進性質，節奏比投資主力要慢半拍，因而在價格上升階段盈利較少，而市場一旦出現波動，他們卻是最大的受害者。
目前中國百姓的投資渠道過于匱乏。我國實體經濟的投資渠道明顯偏窄，很多行業都是國有資本在壟斷，民間資本難以進入。由于實體行業投資渠道受限，且受金融危機的影響行業利潤下降，股市和樓市變成了他們的投資通道。相對于股市，房地產這種固定資產更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產市場。
因此，為了防范資金過多集中于房地產業，我國應著眼于拓寬行業投資渠道，對于公用事業、基礎設施建設、金融等高管制行業，應該降低其投資門檻，通過改善投資環境，讓更多的民間資本進入實體行業；對于股票市場、債券市場、基金市場、私募資金市場，應加快金融體制改革，加快資本市場的發展，迅速把中國的資本市場做大做強，包括允許外國跨國公司在中國投資的企業在我們A股市場上市。這樣中國人也可以在國內分享跨國公司發展的成果，也能讓這些過剩的流動資金有一個正常的流出通道，以避免資產泡沫。只有通過新的投資渠道的發展，才能疏導大量云集在房地產市場的資金，促進房地產市場健康發展。
3．抓緊建立保障性住房體系，方式與對象需有的放矢
建立完善的保障性住房體系，優化房地產市場的運行結構，是實現房地產市場穩定發展，抑制房價上漲的有效措施。而在抓緊建立保障性住房體系的同時，也需有的放矢，做到保障對象和方式具有針對性和合理性。
首先是保障性住房目標區域的確定。通過房租收入比的測算可以看到，浙江省大部分三線城市的住房壓力相對較小，一般通過市場途徑解決住房問題尚在居民的可承受范圍之內；但對于杭州、溫州、寧波等二線大中型城市的居民來說，仍存在著較大的住房壓力，很大一部分群體尚無法通過市場化手段來解決住房問題。居住成本過高、生活壓力過大，將導致這些城市的人才吸引力下降，不利于城市的后期發展，因此通過公共租賃房、經濟適用房等保障性住房政策來緩解居民的住房壓力，在這些城市是十分有必要和具有現實意義的。而從浙江省來看，杭州、溫州是保障性住房政策需首先獲得落實的區域。
其次是保障性住房目標群體的確定。真正承受城市高房價壓力的是城市新移民，包括新就業的大中專畢業生，以及從農村向城市移民的進城務工人員。當然，城市戶籍人口中，新近組建家庭的年輕群體也存在一定程度上的住房壓力，但其中的中低收入者也已經在住房保障體系之內。因此就當下而言，保障性住房的目標群體，應該是城市新移民群體，主要由大中專畢業生和農民工群體組成，這部分人群住房壓力巨大，但卻游離于當前城市住房保障體系之外。
最后是保障性住房的建設方式。以杭州市為例， 目前的存量住房保守估計已經超過100萬套，戶籍人口約95萬戶家庭，市場住房總量并不短缺，為防止未來幾年出現住房總量過剩現象，在進行保障性住房建設的同時，應積極探索如何充分利用現有房源，吸引私人住房納入保障性住房租賃管理體系。而通過這種方式，政府則可以省去建設費用，只需要投入房屋維修費用、運營管理費用和租金補貼即可。因此，在保障性住房的建設方式上，政府應逐步由新建住房向吸納存量住房的方式轉變，實現社會資源的合理配置。
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